北京楼市实地调研:刚需盘热高端盘冷 年底“捡漏”机遇多

2020-11-27 14:09   来源: 互联网

记者日前发现,与“金九银”期间相比,中金九银的数量明显减少。多位中介门店销售人员表示,11 月以来,二手房项目成交明显扩大,总价低、楼层好、位置好的优质房源变得稀缺。与刚需房地产成交量的增长不同,以洋房、别墅、叠合楼、写字楼为代表的高端楼盘价格明显下降。部分别墅项目总价下降了 20%,但成交量并没有明显改善。




刚需积极入市


我在北京缴纳社保和个税已经是第八年了。我还在北京租了一间房子住了 8 年。在这期间,我换了 10 多个地方。近期,租赁市场受到长租机构火爆的影响,这让很多前期租房的业主下定决心卖掉自己的房子。我的房东也有类似的情况。房东的房子挂在交易平台上后,他催我和另一个房客每天搬家,因为没有房客的房子更容易卖。缴纳了 5 年社保后,我一直在看二手房,寻找机会开始。目前,我真的不想再频繁搬家了,于是向父母要了一部分首付,准备买一套性价比高的二手房,先住。”购房者刘明(化名)告诉中国证券报记者。




中国证券报记者在调研中介门店的过程中发现,像刘明这样的买家并不在少数。




“从公司大数据分析,进入市场的客户基本上都是刚需客户。他们要么是前期租房的第一批住宅客户,要么是想给孩子换学区房的刚需客户。11 月以来,我们门店共售出 8 套,这是今年一个比较好的月度表现。在 9 月和 10 月的旺季,基本上有这么多人。”位于北京市丰台区地铁附近的一家中介机构工作人员李莉(化名)表示,“近期成交量居高不下,主要与前期处于观望状态的刚性需求客户积极入市有关。”看了看房子,但他们没有买的决心。此外,新房市场的大规模促销令不少购房者眼花缭乱,分流了部分二手房需求。但随着二手房市场供过于求,大量低价房不断积累,低总价、好户型、好位置的优质住宅价值逐渐显现,具有较强的吸引力。11 月以来,二手房成交量在新增需求中明显放大。




高端楼盘的降价不同于刚需楼盘的成交量增加。中国证券报记者发现,以洋房、别墅、叠层楼、写字楼为代表的北京高端房地产价格明显下降,但成交量并没有明显改善。




“我们的项目由刚需楼盘、别墅和洋房组成。基本上不需要现在的洋房,基本上没有成交的洋房。上周,该公司开始下调洋房和别墅的价格,尤其是别墅。别墅总价与“金九银十”期间相比下降了 20% 左右。位于五环南路外的一家楼盘销售人员表示,即便如此,别墅和洋房的成交情况也不容乐观。有看房者表示:“一方面,等待的原因是首付太高。另一方面,别墅作为改善型住房,实用性不强。目前别墅的设计很紧凑,对老人和小孩不太方便。家里有三层或大一层的儿童卧室,希望都能买到。这类产品和客户群体的需求相对较小,投资客户不会选择这样偏重的项目,而只是需要改善资金压力的客户和生活舒适度无法很好地匹配。”

作为一家非住宅企业,写字楼项目,也面临着降价促销的命运,但由于客户基础狭窄,交易依然低迷。

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中国证券报 " 记者发现,为了获得更准确的客户,一些企业、写字楼项目直接采用整体、整层销售,目标是上市公司和大型中央企业等,为了得到客户群体这部分的青睐,许多项目承诺提供银行抵押贷款。


我们将召集几家银行分行的负责人,为购买商业和办公大楼的公司客户服务。在早期阶段,你只需要支付 50% 的首付款就可以获得网上签证,这可以作为一种正常的贷款。位于丰台区的营业部主任说。


当被问及是否满足购买限制时,主管人员说:" 我们的客户是中央企业、国有企业和私营上市公司,银行对这些客户将有一定的政策偏好。


作为回应,中原房地产首席分析师张大维表示,此类贷款不可能是抵押贷款,购房限制不仅针对个人买家,也针对企业买家。上述操作最有可能是抵押贷款,即 50% 的首付,然后是剩余的 50% 最终还款。该银行随后开展抵押贷款业务。这是一种营销工具。


不推荐高杠杆投资买房子


专家建议,随着年底的到来,对紧急出售房产退款的压力已经加大,而对于购房者来说,"捡漏" 的机会也大大增加了。开发商今年年底的表现冲刺压力加大,但也推出了更多的促销手段。


诸葛房地产分析师陈晓表示,对于购房者,尤其是刚性需求客户,到年底,开发商推出了大量的项目,开展了更多的折扣促销活动,刚性需求客户在资金充足的情况下可以尽快‘上车’,此时购买刚性需求对购买能力是一个很好的机会。但是,需要注意的是,在住房企业的各项优惠活动中,要保持合理的选择住房供给的态度。对于考虑购买住房投资的集团来说,不建议高杠杆投资购买房屋,这应该是基于谨慎。


陈晓表示,与新住房市场相比,二手房市场选择范围更广,价格也比较适中,对于购房者来说,房地产热点领域仍是大类资产配置的好选择。




责任编辑:萤莹香草钟
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